Na první pohled se může zdát, že vlastnit a pronajímat desítky bytů je splněný sen. Mnozí si představují, že majiteli přistanou na účtu každý měsíc peníze z nájmů a on si díky tomu žije klidný a bezstarostný život. Skutečnost je ale často mnohem méně romantická.
Iluze pasivního příjmu
Myslíte si, že nemovitosti jsou pasivní zdroj příjmu? Nedávno jsem se setkal s klientem, který vlastní přes šedesát bytů. Mohlo by se to zdát jako ideál – diverzifikace, jistota, hodnotné nemovitosti, pravidelný příjem…
Takto vypadá realita:
- neustálé telefonáty od nájemníků
- řešení oprav a rekonstrukcí
- právní spory a sepisování smluv
- vyjednávání o refinancování hypoték
- daňová agenda
- pořizování dalších bytů a přeskládávání půjček
Namísto pasivního příjmu jde o velmi aktivní podnikání vyžadující každodenní zapojení.
Core vs. satellite. Kam patří nemovitosti
Při tvorbě rodinné majetkové strategie jsme s tímto klientem řešili, zda nemovitosti mohou být jádrem (core) portfolia. Přestože nemovitosti často považujeme za stabilní pilíř majetku, rozhodli jsme se jinak.
Proč nejsou nemovitosti v jádru portfolia?
- Geografická koncentrace
Všechny byty jsou v jedné zemi, často v jednom městě. Propad trhu by ovlivnil celé portfolio. - Pákové financování
Vysoký podíl hypoték zvyšuje potenciál růstu, ale i riziko a nestabilitu cash-flow. - Nízká likvidita
Prodat byt není otázka dnů, kapitál je v krizi těžko dostupný. - Nutnost aktivní správy
Neustálé nakupování, refinancování a řešení operativy znamená podnikání, ne pasivní investici.
Nemovitosti tohoto klienta jsme proto nezařadili do jádra portfolia, ale díváme se na ně jako na jeden ze satelitů, jako na rodinné podnikání. Vedle něj jsme vytvořili investiční portfolio, které plní jádrovou funkci a chrání tak rodinu i kapitál.
Jak udělat z nemovitostí skutečný zdroj renty
To, že jsou nemovitosti aktivní byznys, neznamená, že nemohou generovat rentu. Jejich správu však musíte změnit tak, aby pro vás byly opravdu pasivním zdrojem příjmu.
Potřebujete někoho, kdo se postará
Všechna ta agenda spojená s vlastnictvím a pronajímáním nemovitostí jen tak někam nezmizí. A pokud se tomu nechcete aktivně věnovat vy sami, jednoduše potřebujete někoho, kdo to udělá za vás.
Profesionální správa = systém, kde každodenní agendu řeší odborníci, nikoliv vy.
- Chytré financování
Vyjednají s bankami podmínky, které umožní růst a stabilitu cash-flow bez zbytečné zátěže. - Finanční dohled
Pravidelný reporting výnosů, nákladů a daní vám dává potřebný přehled. - Strategický plán
Když máte dlouhodobou strategii a víte, co se s nemovitostmi stane za 10, 20 či 30 let, mohou být funkční součástí vaší rodinné strategie.
Díky profesionálnímu správci se z aktivního podnikání může stát řízený zdroj renty, který nebude požírat váš čas ani energii.
Profesionální správa nemovitostí je jedna z oblastí, kterou pro naše klienty řešíme. Pokud se i vy chcete stát naším klientem, nechte nám na sebe kontakt zde a my se vám ozveme.
Top 4, co byste si měli z dnešního článku odnést
- Majetek sám o sobě nepřináší svobodu
Rozhodující je nastavení majetku a jeho řízení. - Pasivní příjem není nikdy zcela pasivní
Každé aktivum potřebuje péči. Otázka je, kdo ji poskytuje. - Core-satellite přístup chrání rodinu
Stabilní jádro tvoří likvidní, diverzifikovaná a nepáková aktiva. Dynamické složky jako nemovitosti přinášejí růst. - Profesionální správa je klíčová
Když se z podnikání se stává investice, mění se zátěž v nástroj svobody.
