O tom, jak jsme z nemovitostí udělali investici, ne povolání.
Jeden z našich klientů, říkejme mu pro tento příběh Pavel, se na mě před pár lety obrátil s následujícím problémem: „Mám na účtu peníze z prodeje firmy. Co s nimi, abych je neztratil, a přitom měl v životě klid?“
Po třiceti letech podnikání měl za sebou stovky rozhodnutí. Ale tohle bylo jiné. Poprvé měl rozhodnout ne o růstu, ale o ochraně. O klidu. O sobě.
Měl představu o koupi bytů, možná i bytového domu. Chtěl je pronajímat, ale zároveň se nechtěl stát správcem, řešit nájemníky ani opravy kotlů. Nechtěl Excely. Nechtěl se stát otrokem nové práce.
A právě tam se potkaly naše cesty.
Kde byl problém?
Pavel, stejně jako mnoho dalších, čelil klasické pasti – informací bylo příliš, rady protichůdné, realitní trh přehřátý, úroky vysoké. K tomu právní struktury, daně, hypotéky, výnosy… Všichni radili, nikdo nenesl odpovědnost.
A hlavně: každý řešil jednotlivý dům, nikdo neřešil celý jeho dům. Ten strategický. Ten rentiérský.
Příliš možností, žádný plán
Než jsme se potkali, Pavel zkusil koupit první byt. Někdo mu poradil, že Ostrava je levná, tak ho koupil tam. Pak se nabídla možnost koupit větší rodinný dům nedaleko nich v malém městečku a udělat z něj pár bytů. Tak to zkusil. Vše dopadlo dobře, a přesto Pavel zjistil, že tudy cesta nevede.
Měl jen jeden byt a jeden dům, ale začínal se cítit jako jejich zaměstnanec. Musel řešit nájemníky, technickou údržbu, plán přestavby a do toho ty proklaté daně. Později se mi také svěřil: „Víš, co bylo nejhorší? Že jsem zainvestoval teprve malou část peněz, které jsem získal z prodeje firmy. Představa, že tyhle problémy budu mít ještě 20x větší, mě doslova posadila na zadek!“
Pavel měl chuť investovat, ale každá další informace ho víc a víc paralyzovala. Věděl, že nechce udělat chybu. Že už si nemůže dovolit špatný krok jako ve třiceti. Potřeboval klid. Ne realitního makléře. Potřeboval partnera, který s ním vezme papír a tužku – a začne kreslit obrázek a stavět celkový plán.
Společně jsme postavili strategii
Nezačali jsme bytem. Začali jsme si povídat a začali jsme hledáním odpovědí na otázky:
- Jaký život chcete žít?
- Co k tomu budete potřebovat?
- Co od investice čekáte?
- Kolik potřebujete měsíčně pro život?
- Kolik chcete mít na hotovosti, kolik ve výnosech?
- Jak vám má majetek sloužit teď, jak za 20 let a jak má sloužit rodině, až tu jednou nebudete?
- …
Pak jsme navrhli strukturu. Využili jsme holding, rozdělili kapitál a vytvořili robustní investiční plán. Část prostředků jsme investovali do 12 bytů v Plzni, z malé části financovaných i hypotékou, která nám navýšila výnos. Jádrovou část portfolia jsme postavili z kvalitních dividendových akcií a ETF, které dlouhodobě přinášejí stabilní výnos a vysokou likviditu. Jako další satelitní portfolio jsme využili i private equity investice prostřednictvím renomovaných zahraničních správců.
V krátkosti o nemovitostech
Nemovitosti jsou dobré. Dlouhodobě nám v portfoliích našich klientů pomáhají stabilizovat výkyvy, které umí přinášet finanční trhy. Díky pravidelnému příjmu v podobě nájmu také vytváří prostor pro další investice.
U mladších investorů navíc přináší možnost využít velmi bezpečně pákový efekt nákupem na hypotéku. Tímto způsobem se daří i začínajícím investorům portfolio rychle navýšit a vidět konkrétní výsledky, na které by jinak často čekali řadu let. U starších klientů zase ihned nesou stabilní příjmy, kterými velmi efektivně doplňujeme dividendové akciové strategie a stavíme na nich druhou nohu rentiérských portfolií.
Takovou investici je ale důležité dělat s rozmyslem a strategicky s ohledem na svůj celkový investiční plán. Je totiž snadné chytit se do spirály nákupů dalších a dalších nemovitostí, do nekonečného vyřizování nových hypoték a refinancování těch starých. Z nemovitostí se tak stane v lepším případě podnikání na plný úvazek anebo také past, do které se sami chytíme a nedokážeme se z ní dostat.
Z malé investice do prvního bytu, která vám má v budoucnu vylepšit cashflow, se může stát práce. Na tom není nic špatného, pokud jste to tak plánovali, ale je to problém, pokud jste očekávali pasivní investici a svůj život jste si představovali úplně jinak než jako správce nemovitostí.
Pavlovo strategie
Vše pod jednou rentiérskou strategií, s jediným cílem: klidný výnos bez starostí.
Pavel delegoval správu nemovitostního portfolia spolu s cennými papíry na nás a s překvapením si uvědomil zajímavou věc: „30 let v podnikání jsem se držel pravidla, že nechci být nejchytřejší člověk v místnosti. Vždy jsem se snažil obklopovat lidmi, kteří jsou v konkrétních činnostech lepší a zkušenější než já a vyplatilo se mi to! Tohle jsem teď udělal úplně stejně i s investicemi, při spolupráci s tebou a tvojí firmou mám zase ten pocit, že nemusím rozumět všemu a že mám chytřejší lidi, kteří se o vše postarají. Je ale vtipné, že mě to nenapadlo hned a začal jsem tak, jako když jsem si před 30 lety otevřel svou živnost – pěkně sám s vyhrnutými rukávy. Jenže teď je jiná situace, je mi také více a chci začít sklízet plody svého úsilí a ne se jen hloupě pustit do nového oboru a vše se učit od nuly!“
Výsledek?
- 8,45 % roční výnos po zdanění a odečtení nákladů na správu
- přibližně 3 % ročně z nájmů,
- přibližně 3,5 % ročně z dividendových akcií,
- Správa bez stresu,
- Strategie, která nezatěžuje – ale slouží
Dnes už Pavel neřeší reality. Má měsíční report, má přehled a má jistotu, že jeho peníze pracují – bez něj.
Nemovitosti nejsou zázrak. Ale jako součást dobře postavené strategie se stávají stabilním pilířem.
