Jako Češi milujeme nemovitosti. Rádi je kupujeme, rádi je vlastníme a rádi do nich investujeme. Nechci dnes řešit nákup konkrétní investiční nemovitosti, raději se zaměřím na u nás velmi oblíbené investice do nemovitostních fondů.
Nemovitostní fond je finančními poradci v ČR často nabízen jako velmi konzervativní a bezpečný investiční nástroj, který nese stabilní a jistý výnos. S tou stabilitou výnosů se dá v posledních letech celkem souhlasit. Většina fondů roste pravidelně a pozvolna bez velkých překvapení nebo skoků. Jenže právě už to by vám mělo být trochu podezřelé, ale k tomu až za chvíli.
Nejprve bych chtěl rozbít fámu o jistém a bezrizikovém zhodnocení investice. Psal se rok 2009, když jediný existující nemovitostní fond od ČS REICO, který i dnes je největším českým nemovitostním fondem, zažil finanční krizi. Skokově z měsíce na měsíc musel přecenit aktiva ve svém portfoliu a realizoval ztrátu ve výši −15 %. To je na „bezrizikovou“ investici celkem zásadní problém. Mnohem větší problém je ale podle mě doba, jakou trvalo, než se tento pokles spravil. Trvalo téměř 5 let, než jste ze svého vloženého milionu měli znovu ten původní milion!
Od svého založení v roce 2007 až do současnosti přinesl tento fond svým investorům výnos ve výši necelých 30 %. Tím ale nemyslím roční výnos, nenechte se mýlit. To je celkový kumulovaný výnos.
Pro srovnání doplňme, že ceny bytů v ČR od roku 2010 do současnosti vzrostly o více než 93 %.
Když ve fondech sedí samé chytré hlavy a vymýšlí, jak koupit a pronajímat ty nejlepší nemovitosti, proč tedy většina z nich nese výnos mezi 4–6 % p.a.?! A některé dokonce i podstatně méně.
Ceny bytů loni vzrostly o více než 16 %. Nemovitostní fondy přinesly v loňském roce výnos maximálně poloviční. Navíc k jejich ziskům musíme připočítat i příjmy z pronájmů daných nemovitostí, které běžně v zahraničí tvoří nezanedbatelnou část zisku celého fondu. Kam tedy zmizelo těch min. 8 % ročního výnosu?
Kam mizí výnosy nemovitostních fondů
Těch černých děr je celá řada. Mně osobně se nelíbí, jak se přeceňují aktiva fondu – to dělá fondem najatý odhadce, který na základě připravené metodiky odhadne cenu nemovitostního portfolia. Všichni ale víme, že skutečnou cenu dokáže přinést až trh a aktuální poptávka. Vzhledem k tomu, že české nemovitostní fondy nemovitosti prakticky neprodávají, nemohou tyto reálné ceny ověřit.
Dalším problémem je to, jak se do nemovitostních fondů nemovitosti dostávají. Řada z nich (týká se to hlavně FKI) jsou fondy vlastněné developery. Ti nemovitost postaví a se ziskem prodají za pro ně ideální cenu již připravenému nemovitostnímu fondu. Ten ji musí nakoupit tak, jak si jeho tvůrce přál, a za cenu, která mu byla daná. Prostřednictvím takového fondu potom investoři dosahují již jen vlažného výnosu, protože samotná kupní cena dané nemovitosti nebyla optimální.
Posledním faktorem jsou samozřejmě náklady na správu. Většina fondů si účtuje odměnu 1,5–2,5 % p.a., což samozřejmě přímo snižuje celkový výnos investice.
Jaké jsou alternativy
My s našimi klienty využíváme pro nemovitostní investice REITs (real estate investment trusts). Jedná se o burzovně obchodované nemovitostní trusty, které můžete snadno nakupovat i prostřednictvím ETF fondů s velkou diverzifikací a minimálními náklady.
Z analýzy od J.P.Morgan je dobře vidět, že loni byly nejvýnosnější třídou aktiv a přinesly výnos přes 40 %. Od roku 2007 pak přináší výnos 7,5 % p.a. Tím nepredikuji, že takové výnosy ponesou i v budoucnu, jen mám pocit, že jejich cena skutečně reflektuje vývoj cen nemovitostí na realitním trhu. To je něco, co u klasických českých nemovitostních fondů rozhodně nevidím.
Závěrem
U REITs vidíte, že patří za posledních 14 let mezi nejvýnosnější burzovně obchodovaná aktiva, ale zároveň je třeba si uvědomit, že to byla v tomto období nejvíce volatilní aktiva. Umí přinést výnos přes 40 % tak jako v loňském roce, ale také ztrátu −37 % jako v roce 2008. To k investicím prostě patří. Pokud vám někdo tvrdí, že díky němu budete investovat s vysokým výnosem ale bez rizika, je to buď kouzelník, nebo podvodník.
Nemovitosti by neměly být jedinou složkou vašeho portfolia. Pokud ho namícháte strategicky z různých druhů aktiv, dokážete míru jeho volatility (kolísavosti) velmi dobře regulovat. Na obrázku výše takové portfolio reprezentují bílé buňky (Asset Alloc.), které ukazují výnos balancovaného portfolia v jednotlivých letech.
Takový přístup při skladbě investičního portfolia zastáváme i my. Vždy se snažíme najít pro naše investory takové rozložení aktiv, které nejvíce odpovídá jejich očekávanému výnosu a hlavně jejich emoční odolnosti při případných poklesech na trzích.
Pokud chcete více informací o tom, jak si sami sestavit vlastní investiční portfolio, najdete je v našem Praktickém průvodci Jak investovat do ETF fondů.
Pokud nechcete být na investice sami, s přípravou vašeho portfolia a jeho správou vám rádi pomůžeme.
