Jak dnes koupit nemovitost s výnosem z nájmu přes 7% p.a.

autor: | 5. října 2017 | Investice

Nemovitosti vždy byly součástí majetku bohatých lidí. Židovská trojnožka nemovitostem přiřazovala 30% podílu v majetku a podobnou úroveň dnes drží i velká část bohatých investorů.
Nemovitost má své nesporné výhody, pro které do rentiérského portfolia patří.
  1. Většinou nese pravidelný pasivní příjem v podobě nájemného.
  2. Cena nemovitostí není tak volatilní jako například akcie a díky pravidelnému příjmu v podobě nájmů je investor vůči jejím pohybům více odolný.
  3. Při nákupu nemovitosti na pronájem automaticky počítáte s dlouhodobým investičním horizontem, který se také daří většinou dodržet.
  4. Nemovitost si můžete pojistit proti velké řadě rizik.
  5. Nespornou výhodou je i možnost využít svou investici v případě nutnosti i pro potřeby vlastního bydlení.
  6. Možnost využít pákového efektu s pomocí hypotéky.
Samozřejmě lze také říct, že nejen výhody přináší investice do nemovitostí. Oproti investici například do akcií nebo dluhopisů, přináší nemovitost řadu rizik a povinností, které je třeba před jejich nákupem velmi dobře zvážit. Vyjmenujme si některé z nich.
  1. Nejedná se většinou o pasivní příjem, jak řada knížek a kurzů dnes tvrdí. Musíte počítat s tím, že se jedná spíše o podnikání a ne o běžnou investici. Musíte se starat o nájemníky, byt jako takový a plnit veškeré zákonné podmínky od revizí plynových kotlů po pravidelné vyúčtování vybraných záloh.
  2. Nemovitost musíte udržovat. Je třeba počítat, že nemovitosti časem stárnou a je třeba do nich část zisku investovat zpět.
  3. Oproti jiným aktivům je také třeba počítat s nižší likviditou. Akcie prodáte většinou jedním kliknutím, ale prodej nemovitosti Vám zabere podstatně více času.
Nemovitosti tedy stejně jako všechna další aktiva mají své plusy i mínusy a je třeba zvážit obě strany, než je do portfolia zapojíte. V praxi se setkávám často s případy, kdy mají klienti v nemovitostech téměř veškeré své investice a nebo naopak tam nemají žádné. Z pohledu diverzifikace rizik se mi nezdá ani jedna z těchto variant správná a snažíme se klienta postupně dovést k větší diverzifikaci a doplnit jeho portfolio tak, aby v něm svou roli hrály nejen nemovitosti ale i kapitálové investice a naopak.

Pokud jste se rozhodli, že ve Vašem portfoliu nemovitosti chybí a chcete je do něj doplnit, tak přijde další otázka: “Kde hledat nemovitost s nějakým smysluplným výnosem z nájmu?”

Příklad:

Byt č.1
Kupní cena: 3mil Kč
Zisk z pronájmu (po odečtení fondu oprav a služeb): 9.000/měs
Roční zisk z pronájmu – počítáme jen nájem za 10 měsíců (zbylé 2 měsíce jsou rezerva na výpadek nájemníka, opravy, provize RK apod.): 90.000/3mil = 3% p.a.

Byt č.2
Kupní cena 350.000 Kč
Zisk z pronájmu (po odečtení fondu oprav a služeb): 4.000/měs
Roční zisk z pronájmu – počítáme jen nájem za 10 měsíců (zbylé 2 měsíce jsou rezerva na výpadek nájemníka, opravy, provize RK apod.): 40.000/350.000 = 11,4% p.a.

Byt č.1
můžeme nají celkem běžně ve větších krajských městech nebo v Praze. Byt č.2 budete muset hledat v odlehlejších lokalitách menších měst a městeček. Konkrétně byt č.2 je jeden z bytů, který spravujeme pro našeho klienta v severních Čechách – konkrétně v Chomutově.

Byt č.2 vypadá samozřejmě lákavěji než byt č.1, je ale třeba vzít v potaz, že správa takové nemovitosti se řídí jinými pravidly než pronájem bytu č.1.
Budete mít jiné nájemníky, byt spotřebuje mnohem více času a i riziko výpadku nájemného je samozřejmě podstatně vyšší než u běžného nájemního bytu.

Když investujeme s našimi klienty do nemovitostí, vždy se jedná o komplexní řešení jejich finančního plánu. Tzn. v jejich portfoliu nejsou jen nemovitosti ale i kapitálové investice. A samotná nemovitostní část je diverzifikovaná tak, aby kombinovala investice do nemovitostí standardních i těch dynamických jako byl byt č.2. Navíc pro takovou správu máme v každé lokalitě své ověřené správce, kteří se v místě vyznají a pomáhají nám vybrat vhodné byty k nákupu, ty pak kvalitně obsadit a zajistit pravidelné inkaso nájemného.

Pár rad na závěr:

  1. Vždy se snažte nad investicí do nemovitostí uvažovat jako nad jednou ze součástí Vašeho celkového portfolia a pokud je to možné, tak nesázejte vše na jednu kartu. Raději kupte více levnějších bytů než jeden drahý – riziko výpadku celého příjmu se Vám tak podstatně sníží.
  2. Pokud chcete do nemovitostí pouze investovat a ne v nich podnikat, najděte si správce, který se postará o jejich běžný chod. Potkávám často lidi, kteří chtěli koupit více nemovitostí, ale nakonec po nákupu prvního bytu, a potom co zjistí kolik s tím bylo starostí, už další nechtějí. My například zajišťujeme nákup a správu nemovitostí na klíč. Tzn. že s klientem nadefinujeme co hledá a co od toho čeká a o vše ostatní se pak již staráme dál my. Klient již jen z pravidelného reportingu sleduje průběh nákupů a následné toky z nájmů. Samozřejmě taková služba něco stojí, ale bez ní mnoho investorů uvízne v nemovitostní pasti.
  3. Nezapomeňte, že při výběru vhodné nemovitosti, jsou klíčové tři věci: Lokalita, lokalita a lokalita. Byt můžete zrekonstruovat, dům se může zateplit, ale nelze ho přestěhovat.
  4. Pokud se Vám nechce zabývat se správou nemovitostí a nechcete na takovou správu využívat správce, můžete ještě využít některého z nemovitostních nebo realitních fondů, které investují do českých a globálních nemovitostí. Výnos bude v delším měřítku samozřejmě nižší než u vhodně poskládaného vlastního portfolia, ale bude rozhodně pasivní a bez práce.

Investiční tipy

Chcete dostávat pravidelné Investiční tipy? Nechte nám tu svůj e-mail.
více o autorovi
Jsem přesvědčený, že čemu rozumíte, toho se nebojíte. Proto se již řadu let věnuji publikační činnosti a pravidelně vzdělávám českou veřejnost v oblasti investic. S investicemi svými i našich klientů jsem prošel většinu období, které finanční trhy přináší a sdílím s Vámi zkušenosti, které jsem za tuto dobu získal. Vycházím i z teoretických znalostí, které jsem získal v uplynulých letech, kdy jsem dosáhl na prestižní evropské certifikáty a tituly EFA a EFP.

další články autora

<a href="https://cimpel.cz/author/jiri-cimpel/" target="_self">Jiří Cimpel, EFP</a>

Jiří Cimpel, EFP

Jsem přesvědčený, že čemu rozumíte, toho se nebojíte. Proto se již řadu let věnuji publikační činnosti a pravidelně vzdělávám českou veřejnost v oblasti investic. S investicemi svými i našich klientů jsem prošel většinu období, které finanční trhy přináší a sdílím s Vámi zkušenosti, které jsem za tuto dobu získal. Vycházím i z teoretických znalostí, které jsem získal v uplynulých letech, kdy jsem dosáhl na prestižní evropské certifikáty a tituly EFA a EFP.

další články autora

Další články z rubriky Investice

Jak správně vybrat investiční fond

Nejen investiční fond je nástrojem pro dlouhodobé zhodnocování peněz. Několikrát týdně obdržím e-mail s dotazem, co si myslím o investici, kterou...

Jak si užít své peníze

Občas od klientů slýchám obavu: "Co budu dělat, když přestanu pracovat, nebudu se náhodou nudit?" Taková obava je většinou zcela lichá. Pokud...

Přečtěte si také …

Důchody

Předčasný důchod – ano či ne

Naši knížku "Do důchodu s rentou" si za poslední dva měsíce stáhlo přes 1 700 lidí. Dostali jsme celou řadu velmi pozitivních ohlasů. V této...

Investice

Co je ETF fond

ETF fondy jsou dnes velké téma v investičním světě, a proto bych Vám rád ukázal, co to ETF fond vlastně je a jak a proč byste s nimi měli ve svém...

Investiční tipy

Chcete dostávat pravidelné Investiční tipy? Nechte nám tu svůj e-mail.

Investiční tipy

Chcete od nás každý týden dostávat investiční tipy? Vyplňte, prosím, své jméno a e-mail. První investiční tip Vám odešlu během několika málo okamžiků.

Děkujeme za zájem o naše investiční tipy.