Nemovitosti vždy byly součástí majetku bohatých lidí. Židovská trojnožka nemovitostem přiřazovala 30% podílu v majetku a podobnou úroveň dnes drží i velká část bohatých investorů.
Nemovitost má své nesporné výhody, pro které do rentiérského portfolia patří.
- Většinou nese pravidelný pasivní příjem v podobě nájemného.
- Cena nemovitostí není tak volatilní jako například akcie a díky pravidelnému příjmu v podobě nájmů je investor vůči jejím pohybům více odolný.
- Při nákupu nemovitosti na pronájem automaticky počítáte s dlouhodobým investičním horizontem, který se také daří většinou dodržet.
- Nemovitost si můžete pojistit proti velké řadě rizik.
- Nespornou výhodou je i možnost využít svou investici v případě nutnosti i pro potřeby vlastního bydlení.
- Možnost využít pákového efektu s pomocí hypotéky.
Samozřejmě lze také říct, že nejen výhody přináší investice do nemovitostí. Oproti investici například do akcií nebo dluhopisů, přináší nemovitost řadu rizik a povinností, které je třeba před jejich nákupem velmi dobře zvážit. Vyjmenujme si některé z nich.
- Nejedná se většinou o pasivní příjem, jak řada knížek a kurzů dnes tvrdí. Musíte počítat s tím, že se jedná spíše o podnikání a ne o běžnou investici. Musíte se starat o nájemníky, byt jako takový a plnit veškeré zákonné podmínky od revizí plynových kotlů po pravidelné vyúčtování vybraných záloh.
- Nemovitost musíte udržovat. Je třeba počítat, že nemovitosti časem stárnou a je třeba do nich část zisku investovat zpět.
- Oproti jiným aktivům je také třeba počítat s nižší likviditou. Akcie prodáte většinou jedním kliknutím, ale prodej nemovitosti Vám zabere podstatně více času.
- …
Nemovitosti tedy stejně jako všechna další aktiva mají své plusy i mínusy a je třeba zvážit obě strany, než je do portfolia zapojíte. V praxi se setkávám často s případy, kdy mají klienti v nemovitostech téměř veškeré své investice a nebo naopak tam nemají žádné. Z pohledu diverzifikace rizik se mi nezdá ani jedna z těchto variant správná a snažíme se klienta postupně dovést k větší diverzifikaci a doplnit jeho portfolio tak, aby v něm svou roli hrály nejen nemovitosti ale i kapitálové investice a naopak.
Pokud jste se rozhodli, že ve Vašem portfoliu nemovitosti chybí a chcete je do něj doplnit, tak přijde další otázka: “Kde hledat nemovitost s nějakým smysluplným výnosem z nájmu?”
Příklad:
Byt č.1
Kupní cena: 3mil Kč
Zisk z pronájmu (po odečtení fondu oprav a služeb): 9.000/měs
Roční zisk z pronájmu – počítáme jen nájem za 10 měsíců (zbylé 2 měsíce jsou rezerva na výpadek nájemníka, opravy, provize RK apod.): 90.000/3mil = 3% p.a.
Byt č.2
Byt č.2
Kupní cena 350.000 Kč
Zisk z pronájmu (po odečtení fondu oprav a služeb): 4.000/měs
Roční zisk z pronájmu – počítáme jen nájem za 10 měsíců (zbylé 2 měsíce jsou rezerva na výpadek nájemníka, opravy, provize RK apod.): 40.000/350.000 = 11,4% p.a.
Byt č.1 můžeme nají celkem běžně ve větších krajských městech nebo v Praze. Byt č.2 budete muset hledat v odlehlejších lokalitách menších měst a městeček. Konkrétně byt č.2 je jeden z bytů, který spravujeme pro našeho klienta v severních Čechách – konkrétně v Chomutově.
Byt č.2 vypadá samozřejmě lákavěji než byt č.1, je ale třeba vzít v potaz, že správa takové nemovitosti se řídí jinými pravidly než pronájem bytu č.1.
Budete mít jiné nájemníky, byt spotřebuje mnohem více času a i riziko výpadku nájemného je samozřejmě podstatně vyšší než u běžného nájemního bytu.
Když investujeme s našimi klienty do nemovitostí, vždy se jedná o komplexní řešení jejich finančního plánu. Tzn. v jejich portfoliu nejsou jen nemovitosti ale i kapitálové investice. A samotná nemovitostní část je diverzifikovaná tak, aby kombinovala investice do nemovitostí standardních i těch dynamických jako byl byt č.2. Navíc pro takovou správu máme v každé lokalitě své ověřené správce, kteří se v místě vyznají a pomáhají nám vybrat vhodné byty k nákupu, ty pak kvalitně obsadit a zajistit pravidelné inkaso nájemného.
Pár rad na závěr:
- Vždy se snažte nad investicí do nemovitostí uvažovat jako nad jednou ze součástí Vašeho celkového portfolia a pokud je to možné, tak nesázejte vše na jednu kartu. Raději kupte více levnějších bytů než jeden drahý – riziko výpadku celého příjmu se Vám tak podstatně sníží.
- Pokud chcete do nemovitostí pouze investovat a ne v nich podnikat, najděte si správce, který se postará o jejich běžný chod. Potkávám často lidi, kteří chtěli koupit více nemovitostí, ale nakonec po nákupu prvního bytu, a potom co zjistí kolik s tím bylo starostí, už další nechtějí. My například zajišťujeme nákup a správu nemovitostí na klíč. Tzn. že s klientem nadefinujeme co hledá a co od toho čeká a o vše ostatní se pak již staráme dál my. Klient již jen z pravidelného reportingu sleduje průběh nákupů a následné toky z nájmů. Samozřejmě taková služba něco stojí, ale bez ní mnoho investorů uvízne v nemovitostní pasti.
- Nezapomeňte, že při výběru vhodné nemovitosti, jsou klíčové tři věci: Lokalita, lokalita a lokalita. Byt můžete zrekonstruovat, dům se může zateplit, ale nelze ho přestěhovat.
- Pokud se Vám nechce zabývat se správou nemovitostí a nechcete na takovou správu využívat správce, můžete ještě využít některého z nemovitostních nebo realitních fondů, které investují do českých a globálních nemovitostí. Výnos bude v delším měřítku samozřejmě nižší než u vhodně poskládaného vlastního portfolia, ale bude rozhodně pasivní a bez práce.
