Kdy (ne)kupovat investiční nemovitosti

autor: | 12. října 2022

„V nemovitostech je síla! Snažím se přesunout co nejvíce majetku do nemovitostí, protože věřím hmotě. Je to investice, na kterou si mohu sáhnout.“ Touto myšlenkou začal náš rozhovor před pár lety jeden z nových klientů. Investoval nakonec i do cenných papírů, ale výrazně méně, než do nemovitostí.

O tři roky později …

„Už víc nemovitostí nechci. Letos jsem už něco prodal a přemýšlím, jak naložit se zbytkem. Další už určitě nakupovat nechci. Sice je o ně postaráno, ale ta hmota prostě zavazuje. Budu se raději držet cenných papírů, ty se osvědčily jako jednoduché a funkční řešení!“

Stačily tři roky. Pravda, byly to velmi dynamické roky, kdy jsme zažili covid, uzavírání ekonomik i hranic, válku v Evropě, uprchlickou krizi a nakonec i dramatický nárůst úrokových sazeb a s tím spojené zdražení hypoték. Ale to je život! Nejsem proti nemovitostem zaujatý, sám jich řadu vlastním a každý rok jich pro naše klienty mnoho nakoupíme, prodáme i pronajmeme. Je to dobrá investice a speciálně při rozumném využití hypotéky jako páky se z nich stává investice, na které téměř nejde prodělat. Ale svými vlastnostmi se nehodí do portfolia každému investorovi.

Moje osobní zkušenost

Sám jsem dříve považoval nemovitosti za „mou“ cestu. Snažil jsem se využít veškerý svůj úvěrový kredit na nákupy dalších nemovitostí a jejich pronajímání nebo úpravu a prodej. Dařilo se nám. Výnosy takových investic byly ve vysokých desítkách procent. Ale postupem času jsme s manželkou zjistili, že nás to začalo pohlcovat. Bralo nám to prostor pro jiná témata k diskuzi, volný čas jsme trávili po prohlídkách a děti s manželkou objížděly prohlídky nemovitostí. Začali jsme si pokládat otázku, jestli nám to za ten výnos stojí. A dobrali jsme se k odpovědi, že NÁM NE!

Náš hlavní majetek vzniká s rozvojem naší společnosti a dá se předpokládat, že bude v dostatečné hodnotě pro zajištění naší budoucnosti. Přebytek, který by mohly vytvořit naše soukromé aktivity v segmentu nemovitostních investic, už by náš život zásadně nezměnil. Upřednostnili jsme volný čas s rodinou a naše finanční přebytky dnes spokojeně investujeme pouze do cenných papírů ve svých portfoliích. Tak jako to dělají naši klienti.

Komu se nemovitosti hodí

Typicky se investiční nemovitosti hodí do portfolií mladších investorů s dobrým měsíčním příjmem a malými závazky. Pokud je vám 35 let a berete 150 tisíc Kč měsíčně, jste pro banku vysněným klientem a ráda vám půjčí na nákup nemovitosti na 30 let.

Jste mladí, plní energie a elánu, chcete budovat něco vlastního a nevadí vám vyhrnout si rukávy a na svých investicích se i zapotit. Nevadí vám to, protože většinou nic moc nemáte a ten první byt si rádi sami uděláte a pronajmete. Nebo to raději uděláte jako naši investoři a na nákup a správu svých investičních nemovitostí si najmete nás nebo jiného správce. Sice na nájmu vyděláte o trochu méně, ale uvolníte si ruce a pozornost na další nákupy nebo jiné činnosti, které děláte raději a lépe.

Pokud koupíte rozumný byt na 80% hypotéku (20 % složíte v hotovosti a 80 % vám banka půjčí), je těžké na takové investici prodělat. V ideálním případě hypotéku splácí nájemník (s dnešními sazbami je to utopie, ale ještě před rokem to tak fungovalo) a další část zisku vám přináší růst ceny. U bytu za 8 milionů Kč (2 miliony hotovost + 6 milionů hypotéka) stačí, když jeho cena vzroste o 2 % (tj. 160 tisíc Kč). Jelikož jste ze svého vložili „pouze“ 2 miliony Kč, zmíněný růst ceny o 160 tisíc Kč znamená zhodnocení vašeho vkladu o 8 % v daném roce. (2 miliony Kč vklad / 160 tisíc Kč nárůst ceny).

Díky páce máte v dlouhodobém horizontu prakticky jistotu, že se investice zajímavě zhodnotí.

Kdy se nemovitosti nehodí

Zásadně odlišná je situace u investora, kterému je 50 let a například po prodeji společnosti nebo díky své spořivosti disponuje značným kapitálem v desítkách nebo stovkách milionů Kč, který potřebuje zainvestovat.

To je situace, se kterou se setkávám u našich nových i stávajících klientů velmi často. V této situaci už hypotéka nebývá pro investory přijatelná. Banka by ještě byla ochotná úvěrovat, ale na mnohem kratší dobu a to pak poměr příjmů a splátek pochopitelně nevychází.

Hlavní ale je, že investoři v této situaci a věku už většinou hledají spíš klid a bezpečí pro sebe i pro své peníze. Rozhodně se nechtějí zase zadlužovat. Uvědomují si, že peněz už mají víc, než potřebují. Jejich cílem není násobení peněz, ale hlavně jejich ochrana před zbytečnými chybami a inflací.

Co ale většinou chtějí ze všeho nejvíc, je změna životního stylu. Po letech dřiny a akumulace majetku si chtějí začít více užívat života. Plní si sny, které dříve odkládali, a svůj čas tráví aktivitami, které mají rádi. Zkrátka se chtějí stát rentiéry na plný úvazek.

Právě proto je jejich požadavkem přehlednost, jednoduchost a bezpečnost investic. Není jejich cílem stavět další „firmu“, která se bude zabývat správou jejich nemovitostí. Jenže právě to se často stane, když nakoupíte nemovitosti za 100 milionů Kč. Tito lidé chtějí umístit své peníze tak, aby s tím měli minimum práce, aby mohli v klidu na pár měsíců odjet na dovolenou, aniž by se museli bát, co se tady stane.

Ze života

Častým příkladem je situace jiného našeho klienta, který v mladším věku, poté co úspěšně prodal část své společnosti zahraničnímu investorovi, investoval do nákupu činžovních domů v Děčíně. Ty v průběhu let zvelebil a zhodnotil. Dnes mu v rámci přípravy na přechod do rentiérské fáze života pomáháme první dva z těchto domů prodat. Cílem tohoto prodeje je zjednodušit si život, lépe diverzifikovat své investice a zajistit jejich lepší likviditu v rámci portfolia složeného z cenných papírů.

Pokud se nacházíte v akumulační fázi a nemovitosti jsou ve vašem portfoliu aktuálně ve hře, můžeme vám nabídnout tyto domy jako zajímavou investiční příležitost. Jedná se o dva domy, každý se 6 byty, v Děčíně. Cena každého z nich je 10 400 000 Kč. Pokud byste měli zájem o více informací, obraťte se rovnou na mou manželku Martinu Cimpelovou (tel. 777 862 753, martina@cimpel.cz).

https://reality.idnes.cz/detail/prodej/komercni-nemovitost/decin-zelenicka/632313bd48690f272b15afc2/

https://reality.idnes.cz/detail/prodej/komercni-nemovitost/decin-rokycanova/632311e0749b19298e09ecf2/

Závěrem

Ať už vás nemovitosti baví, nebo se jich snažíte zbavit, než uděláte další krok, pokuste se poodstoupit o trochu dál a podívat se na vše z nadhledu. Pokuste se sepsat si své cíle, dejte si dohromady tabulku se souhrnným přehledem svého majetku a zamyslete se, kdy a jaké peníze budete chtít ze svých investic čerpat. Když znáte současnou situaci a víte, kam se chcete se svým majetkem postupně dostat, stačí už je vymyslet, jaká cesta bude pro splnění vašich cílů nejlepší. Přesně tímto způsobem přemýšlíme i my nad přípravou investičního plánu s našimi investory.

Investiční tipy

Chcete dostávat pravidelné Investiční tipy? Nechte nám tu svůj e-mail.
více o autorovi
Jsem přesvědčený, že čemu rozumíte, toho se nebojíte. Proto se již řadu let věnuji publikační činnosti a pravidelně vzdělávám českou veřejnost v oblasti investic. S investicemi svými i našich klientů jsem prošel většinu období, které finanční trhy přináší a sdílím s Vámi zkušenosti, které jsem za tuto dobu získal. Vycházím i z teoretických znalostí, které jsem získal v uplynulých letech, kdy jsem dosáhl na prestižní evropské certifikáty a tituly EFA a EFP.

další články autora

<a href="https://cimpel.cz/author/jiri-cimpel/" target="_self">Jiří Cimpel, EFP</a>

Jiří Cimpel, EFP

Jsem přesvědčený, že čemu rozumíte, toho se nebojíte. Proto se již řadu let věnuji publikační činnosti a pravidelně vzdělávám českou veřejnost v oblasti investic. S investicemi svými i našich klientů jsem prošel většinu období, které finanční trhy přináší a sdílím s Vámi zkušenosti, které jsem za tuto dobu získal. Vycházím i z teoretických znalostí, které jsem získal v uplynulých letech, kdy jsem dosáhl na prestižní evropské certifikáty a tituly EFA a EFP.

další články autora

Další články z rubriky Investice

Štěstí v majetku nehledejte

Přemýšleli jste někdy nad tím, proč mladí potřebují ke štěstí nový majetek, lepší zážitky, větší adrenalin…? Větší, lepší, dražší, novější…! Jaké...

Nekupujte investice od prodejců

Investice nejsou rohlíky nebo housky. Když koupíte tvrdý rohlík, přijdete o pár korun a příště nakoupíte jinde. Když se ale nepovede „nakoupit“...

Přečtěte si také …

Investice

Co je ETF fond

ETF fondy jsou dnes velké téma v investičním světě, a proto bych Vám rád ukázal, co to ETF fond vlastně je a jak a proč byste s nimi měli ve svém...

Investiční tipy

Chcete dostávat pravidelné Investiční tipy? Nechte nám tu svůj e-mail.

Investiční tipy

Chcete od nás každý týden dostávat investiční tipy? Vyplňte, prosím, své jméno a e-mail. První investiční tip Vám odešlu během několika málo okamžiků.

Děkujeme za zájem o naše investiční tipy.